ERP อสังหาริมทรัพย์ ERP Real Estate

logo
 

 


          เดิมทีแต่ก่อนในการก่อสร้างแต่ละครั้ง การทำข้อตกลงจะใช้เป็นการสัญญาปากเปล่า มีลักษณะใช้ความไว้ใจเชื่อใจกัน แต่เมื่อมีปัญหา หรือเกิดข้อขัดแย้งทำให้ไกล่เกลี่ยกันได้ยาก จึงทำให้มีการร่างสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรขึ้นมา เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง
ในอนาคตถ้าหากมีการเปลี่ยนแปลงในภายหลังการตกลงกันแล้ว

          ซึ่งสัญญาก่อสร้างมีหลายประเภท แล้วแต่การเลือกใช้ของเจ้าของงาน สัญญาการก่อสร้าง แต่ละประเภทนั้นก็จะมีทั้งข้อดี ข้อเสียแตกต่างกันออกไป และสัญญาที่ดีจะต้องมีเนื้อชัดเจน สามารถปฏิบัติได้จริง มีความเป็นธรรมต่อผู้ที่กี่ยวข้องทุกฝ่าย ตามประเภทของงานก่อสร้างนั้นๆ  

demoโปรแกรมแมงโก้

รูปแบบสัญญาก่อสร้างที่นิยมใช้ในประเทศไทย


1. สัญญาจ้างก่อสร้างแบบเหมารวม (Lump Sum Contract)

              เป็นสัญญาที่นิยมใช้กันโดยทั่วไป มีการตกลงจ้างแบบใช้ราคาเหมา รวมค่าวัสดุ ค่าแรงงาน ค่าบริหารจัดการ กำไร ภาษี และ
ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นหมดแล้ว  การจ้างแบบนี้ผู้ว่าจ้างจะทราบว่าต้องใช้เงินทั้งหมดเป็นจำนวนเท่าใดตั้งแต่เริ่มต้น บางครั้งสัญญา
แบบนี้จะเหมาเฉพาะค่าแรงหรือบางสัญญาก็เหมาทุกอย่างแต่ยกเว้นวัสดุบางรายการ

ข้อดี     : ผู้ว่าจ้างรู้มูลค่าการดำเนินงานที่แน่นอน ได้งานครบถ้วนตามกำหนดและแบบ สามารถตรวจสอบผลงานได้ง่าย

ข้อเสีย : การเปลี่ยนแปลงหรือ ปรับปรุงแก้ไขแบบทำได้ยาก ผู้รับจ้างต้องรับความเสี่ยงของการผันผวนของราคาวัสดุ ค่าแรงงาน

*สัญญาประเภทนี้เหมาะกับงานที่มีแบบก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ครบถ้วน พร้อมรายการวัสดุที่จะใช้ ค่าแรง และ ค่าดำเนินการ

 

 

2. สัญญาจ้างแบบราคาต่อหน่วย (Unit Price Contract)

            เป็นการตกลงราคาต่อหน่วยทุกรายการที่จะมีในการก่อสร้าง เริ่มจัดจ้างในช่วงที่ร่างแบบเบื้องต้น ไม่ต้องรอให้แบบแล้วเสร็จ
จึงค่อยดำเนินการหาผู้รับเหมา โดยประมาณปริมาณงานเบื้องต้นเป็นส่วน แล้วคิดค่าใช้จ่ายตามจริงบวกค่าดำเนินการ

 

ข้อดี     : สามารถเริ่มงานได้โดยที่ไม่ต้องรู้ปริมาณงานที่แน่นอน และจ่ายเงินให้ผู้รับจ้างได้ใกล้เคียงกับผลงานจริง

ข้อเสีย : จะทราบมูลค่างานต่อเมื่อทำสัญญาแล้ว งบการดำเนินการอาจคลาดเคลื่อนได้ หากคำนวณผิดจะทำให้งบเปลี่ยนแปลง

*การว่าจ้างลักษณะนี้ไม่ค่อยเป็นที่นิยมเพราะผู้ว่าจ้างไม่รู้ว่าเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะต้องชำระราคาทั้งหมดเป็นเงินจำนวนเท่าใด เหมาะกับงานที่ผู้ว่าจ้างต้องการที่จะเริ่มงานก่อสร้างโดยเร็ว ไม่ต้องการรอให้กระบวนการออกแบบแล้วเสร็จ

 

 

3. สัญญาจ้างออกแบบรวมก่อสร้าง (Design-build Contract)

            ผู้ว่าจ้างรวมการออกแบบและการก่อสร้างไว้ที่ผู้รับจ้างรายเดียว กำหนดเพียงว่าต้องการก่อสร้างอาคารแบบไหน
จากนั้นทำการตกลงราคา โดยผู้รับจ้างจะออกแบบ ทำแบบก่อสร้าง จัดหาวัสดุแรงงาน ทุกขั้นตอนจนเสร็จสมบูรณ์

 

ข้อดี     : ระยะเวลาก่อสร้างจะแล้วได้อย่างรวดเร็วทันกำหนดเวลา มีผู้รับผิดชอบชัดเจนเพราะผู้ออกแบบและผู้รับเหมาคือกลุ่มเดียวกัน

ข้อเสีย : มูลค่าสัญญาสูงเนื่องจากผู้รับจ้างต้องเพิ่มค่าความเสี่ยง เช่น ราคาวัสดุ ปริมาณ

*การว่าจ้างลักษณะนี้เหมาะกับ ผู้ว่าจ้างที่ต้องการรวมเอาการออกแบบและการก่อสร้างไว้ที่ผู้รับเหมารายเดียวในลักษณะของการจ้างครั้งเดียวเสร็จทุกขั้นตอน 

 

 

4. สัญญาเหมาจ้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Contract)

          คือผู้รับจ้างเหมารวมทั้งการหาเงินทุน เทคโนโลยี ออกแบบและดำเนินการก่อสร้างจนเสร็จ โดยผู้ว่าจ้างสามารถผ่อนชำระค่าก่อสร้างหลังงานเสร็จแล้วโดยไม่ต้องลงทุนเบื้อต้นก็ได้ เหมาะกับโครงการใหญ่ที่ต้องใช้เทคโนโลยีหรือเงินทุนสูง

 

ข้อดี     : ใช้ประโยชน์จากงานได้โดยไม่ต้องลงทุนก่อน

ข้อเสีย : มูลค่าก่อสร้างสูง เสี่ยงเรื่องอัตราเงินแลกเปลี่ยน อัตราดอกเบี้ย เป็นต้น

*การว่าจ้างลักษณะนี้ไม่ได้ใช้กันทั่วไป เหมาะกับการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ ที่มีเทคโนโลยีสูง

 

 

5. สัญญาจ้างแบบคิดค่าใช้จ่ายทั้งหมดบวกเงินเพิ่มพิเศษ (Cost-plus Contract)

               สัญญาประเภทนี้ ผู้รับเหมาตกลงที่จะทำงานทั้งหมดตามที่ระบุในสัญญา  และผู้ว่าจ้างจะชำระค่าจ้างให้ผู้รับจ้าง โดยจะได้รับเงินตามค่าใช้จ่ายจริง บวกกับเงินส่วนเพิ่มตามที่ตกลงกันไว้ เช่น ค่าดำเนินการ หรือกำไร นำมาเฉลี่ยกันทั้งสองฝ่าย ผู้ว่าจ้างต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนว่ารวมอะไรบ้าง และไม่รวมอะไรบ้าง เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากความผันผวนของมูลค่าการก่อสร้าง

 

ข้อดี     : สามารถทำสัญญาได้ทันที ไม่ต้องมีแบบหรือรายละเอียดมาก ลดความเสี่ยงของผู้รับจ้างในช่วงที่มูลค่าวัสดุมีความผันผวนมาก

ข้อเสีย : มูลค่าก่อสร้างอาจคลาดเคลื่อน ผู้ว่าจ้างต้องคุมค่าใช้จ่ายโดยเข้มงวด

*การว่าจ้างลักษณะนี้ เหมาะกับงานก่อสร้างที่มีความซับซ้อนสูง สามารถใช้กับงานที่ผู้ว่าจ้างไม่ต้องการรอกระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ แต่จะต้องระบุ   
ให้ชัดเจนในเรื่องของขอบเขตเท่าใดที่สามารถเบิกได้

 

โดยปกติการบริหารสัญญาของผู้รับเหมา และผู้ว่าจ้าง ส่วนใหญ่จะบันทึกข้อมูลใน excel หรือเก็บข้อมูลในรูปแบบของกระดาษทำให้เกิดปัญหา ไม่สามารถ ดูประวัติของสัญญาย้อนหลังได้  ไปจนถึงการแนบเอกสาร ตรวจผลงาน  แต่ละโครงการ เอกสารอาจสูญหายจากการไม่เก็บข้อมูลในระบบ และในส่วนของการเบิกเงินงวดถัดไปทำให้ผู้รับเหมา หรือผู้ว่าจ้างต้องยุ่งยากกับการค้นหาเอกสารข้อมูลสัญญา เอกสารการเบิกเงินงวดเก่าซึ่งอาจเกิดความผิดพลาดของข้อมูลได้


การนำโปรแกรมก่อสร้าง ERP Mango Anywhere Software มาช่วยในการบริหารสัญญาจะช่วยให้ผู้รับเหมา และผู้ว่าจ้าง สามารถดูข้อมูลได้แบบ Real time ครบถ้วน และครอบคลุมไม่ว่าจะเป็นข้อมูลผู้รับเหมา รายละเอียดของสัญญาเป็นอย่างไร มีการจ่ายไปแล้วกี่งวด รวมไปถึงสามารถดูข้อมูลในรูปแบบการจ่ายเฉพาะค่าแรง ซื้อของให้ หรือการจ่ายทั้งค่าแรงและค่าของ โดยไม่ต้องเสียเวลาไปกับการค้นหาเอกสาร เพียงเท่านี้ก็สามารถดูข้อมูลได้ถูกต้อง รวดเร็ว ยิ่งขึ้น

 demoโปรแกรมแมงโก้

 

ข้อมูลอ้างอิงจาก  : หนังสือแบบมาตรฐานสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง , รู้ก่อนสร้าง by CM49

--------------------------------------------------------------------------------------------------

อ่านบทความอื่นเพิ่มเติมได้ที่ คลิก >> https://goo.gl/2YA9Fp
สอบถามข้อมูลโปรแกรมเพิ่มเติม คลิก >> https://goo.gl/AKFhE2
 

 facebook mango     line mango